Warum es trotz der hohen Zinsen aktuell Sinn macht
In der aktuellen Immobilienlandschaft stellt sich für viele Investoren die Frage, ob es sich trotz der hohen Zinsen lohnt, jetzt in Immobilien zu investieren – besonders ohne Eigenkapital. Die Antwort darauf ist überraschend positiv und hängt von einer sorgfältigen Analyse der aktuellen Marktbedingungen und einer klugen Planung für die Zukunft ab.
Der jetzige Zeitpunkt: Wie rechnet sich eine Immobilie?
Um die Attraktivität einer Investition in Immobilien zu bewerten, sind zwei Faktoren entscheidend: die aktuelle Rentabilität und die Aussicht auf zukünftige Entwicklungen. Ein zentraler Indikator für die aktuelle Rentabilität ist die Mietrendite. Sie zeigt das Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis und gibt Aufschluss darüber, wie sich eine Immobilie jetzt finanziell darstellt.
Zur Erläuterung: Eine Mietrendite von 5 % bedeutet, dass 5 % des Kaufpreises jährlich durch Mieteinnahmen generiert werden. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass sich die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen erheblich verändert haben. Früher waren die Zinsen niedrig, oft bei 1 bis 2 %, was zusammen mit einer Ertragsmarge von etwa 2 % zu einer Gesamtbelastung von 4 % führte. Mietrenditen von 3,5 bis 4 % bedeuteten damals oft, dass Investoren bestenfalls eine ausgeglichene Rechnung vor sich hatten.
Doch während die Zinsen niedrig waren, stiegen die Kaufpreise stark an. Zwischen 2012 und 2022 erlebte Deutschland einen massiven Anstieg der Immobilienpreise, teilweise bis zu 100 %. Besonders in A-Lagen waren die Kaufpreise oft überteuert, was zu extrem niedrigen Mietrenditen von 1 bis 2 % führte. Das machte Immobilien als Investment riskant und weniger attraktiv.
Der Zinsanstieg und seine Auswirkungen
Mit dem Anstieg der Zinsen wurde Geld teurer, was viele potenzielle Käufer aus dem Markt gedrängt hat. Dies führte zu einem deutlichen Rückgang der Kaufpreise, insbesondere in den A-Lagen, wo Preise um teilweise über 30 % fielen. In B- und C-Lagen blieben die Preise stabiler, da die Mietrenditen dort bereits vor dem Zinsanstieg höher waren und somit auch höhere Zinsen verkraften konnten.
Aktuell ergeben sich durch die Kombination aus gesunkenen Kaufpreisen und den nach wie vor soliden Mietrenditen interessante Investitionsmöglichkeiten. Trotz der höheren Zinsen von etwa 4 % bleibt die Belastung durch eine Mietrendite von 5% tragbar, insbesondere wenn man die steuerlichen Vorteile berücksichtigt. Höhere Zinsen führen zu einer größeren steuerlichen Absetzbarkeit, was besonders für Gutverdiener attraktiv ist.
Blick in die Zukunft: Warum die jetzige Situation ein Sweetspot sein könnte
Die Frage, wie sich der Immobilienmarkt in der Zukunft entwickeln wird, ist entscheidend für Investoren. Kürzlich erlebten wir einen Börsencrash, der Anzeichen für eine schwächelnde Wirtschaft zeigt. Dies könnte in der nahen Zukunft dazu führen, dass die Zinspolitik gelockert wird, um die Wirtschaft zu stützen. Ein Rückgang des Zinsniveaus würde den Immobilienmarkt wieder ankurbeln, da mehr Käufer in den Markt drängen könnten und die Nachfrage nach Immobilien erneut steigt.
Dieser mögliche Rückgang der Zinsen könnte eine Preiserholung bei Immobilien zur Folge haben, was aktuelle Investitionen besonders lukrativ macht. Wer jetzt kauft, profitiert von den niedrigen Preisen und könnte in Zukunft durch steigende Immobilienwerte erhebliche Gewinne erzielen.
Fazit
Der aktuelle Markt bietet eine seltene Gelegenheit, Immobilien zu relativ niedrigen Preisen zu kaufen, während gleichzeitig die steuerlichen Vorteile durch die höheren Zinsen maximiert werden können. Besonders für Investoren mit hohem Einkommen, die die steuerlichen Abzüge voll ausnutzen können, ist jetzt der ideale Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren. Die Aussicht auf zukünftig sinkende Zinsen und steigende Immobilienpreise macht diese Strategie noch attraktiver, da man sich einen guten Einkaufspreis der Immobilien sichern kann und mit einer kurzen Sollzinsbindung von zukünftigen Zinsvergünstigungen profitieren kann. Ein kluger Investor sollte diese Chance nutzen, um langfristig von der positiven Marktentwicklung zu profitieren.
Autor
Jan Moritz Becker ist Immobilieninvestor, Gutachter und Geschäftsführer der Cashflow Quartier – Real Estate GmbH. Er verhilft Unternehmern sowie Privatpersonen dazu, Immobilien ohne Eigenkapital zu kaufen und finanzielle Freiheit zu erlangen.
Aussagen des Autors und des Interviewpartners geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion und des Verlags wieder.
